广州底价67亿出让4宗地：珠实、中交城投、南沙开建的投资逻辑

不雅点网 12月15日，广州又一轮土拍落下帷幕。

当日推出河汉金融城、黄埔长洲岛及南沙灵山岛尖共4宗涉宅用地，最终一起以底价出让，总成交金额67.27亿元，总出让面积约24.7万常常米。

动作本次土拍楼面价最高的地块，河汉金融城东区AT091410地块由珠江实业以22.12亿元底价竞得，成交楼面价40800元/常常米，可建设用大地积为1.49万常常米，容积率为3.65，策划以住宅为主。

若将地块需承担的泥土污辱确立用度及公建配套纳入考量，相貌践诺楼面资本约为47200元/常常米，已接近同板块部分二手房的挂牌价钱，

该地块并非初度干预市集，据不雅点新媒体查阅过往挂牌纪录，曾于2024年3月初度公告出让。

彼时，地块策划策划设定为容积率6.94，贸易建筑面积占比高达30%，起拍总价约37亿元。报名截止前，莫得任何房企提交竞买央求，最终隔断出让。

据市集贵寓分析，该地块旧年隔断出让的主要原因在于策划策划与市集需求错配。在2024年的市集环境下，高达6.94的容积率意味着相貌将呈现高密度塔楼形态，且30%的贸易配比在商办库存高企的金融城板块组成了较大的千里淀资本与去化压力。

时隔一年半，地块重新上架，各项要道策划均进行了调遣：容积率由6.94下调至3.65，降幅接近50%；贸易建筑面积占比从30%大幅压缩至5.5%；起拍总价相应下调至22亿元区间。同期，部分公建配套任务被转换至相邻地块。

对于竞得东谈主珠江实业而言，本次拿地是深耕河汉的热切计策不时。

2024年10月，珠江实业聚首体以16.1亿元底价竞得相邻的AT091415地块，成交楼面价19672元/常常米。这次再度补仓，使得珠实得以在金融城东区造成连片开采方法。

周边市集方面，河汉金融城板块现在一手住宅供应相对分化，均价大皆保管在5万-10万元/常常米区间，在售相貌如珠江天郦等均主打改善型居品。

珠实新相貌入市后，凭借调遣后的适中容积率与地铁上盖上风，预测将与上述相貌造成各异化竞争。

相较于河汉地块的策划调遣，黄埔区长洲岛深井金洲大路以南HPG-CZ-02地块则以“资源稀缺性”为成交特征。

该地块由中交城市投资发展（广东）有限公司与广州峻森投资有限公司（科学城投资）聚首体以底价28.44亿元竞得，成交楼面价18227元/常常米。

核神思划线路，容积率仅为1.01，且受长洲岛历史风貌及关系限高管控影响，建筑高度被严格禁止在30米以内。

交通方面，地块直线距离地铁7号线、琶莲城际深井站约1000米；周边配套方面，地块把握广东省工东谈主病院、深井小学等。周边5公里范围内近三年无涉宅地成交，与该地块一江之隔的番禺恒基学苑壹号相貌，容积率3.01，此前售价约2.7万元/常常米起。

动作地块竞得方之一的中交城投，频年来在广州地盘市集布局动作世俗，尤其聚焦黄埔、南沙等要点发展区域。

此前，中交城投已参与黄埔夏园、金坑村等城中村改变相貌，还在南沙鼓动了海外邮轮母港配套程序、明珠湾片区基建等多个要点工程。

剩余两宗南沙区灵山岛尖地块（2025NJY-4、2025NJY-5），均由原土国企南沙开建底价包揽，所有成交额16.71亿元。

从市集供应节拍来看，灵山岛尖上一次有涉宅地成交需回想至2019年，板块内新址供应已断档多时。

尽管成交历程海潮不惊，但出让文献中对于策划条件的表述值得属目。

文献明确说起，两宗地块均荧惑接收“公建化立面”联想，并解救“立体绿化”及“大阳台”建设。具体条件包括：住宅户型孤高连结开敞率不低于40%的主景不雅阳台不禁止进深；半开敞空间水平投影面积之和不逾越住宅套内建筑面积的25%，按其水平投影面积一半蓄意容积率。

上述工夫策划践诺上指向了广州履行的“第四代住宅”程序。

现在，灵山岛尖及周边的横沥岛板块，在售新址多为传统的改善型高层，同质化竞争较为严重，价钱大皆在2万-3万元/常常米区间。出让条件通过放宽阳台进深和计容法例，有助于通过援手得房率和居品立异来激活市集需求。

纵不雅本次成交，不管是珠实连片深耕河汉，一经中交与南沙开建的补仓动作，均不时了刻下市集“央国企主导、感性择址”的投资逻辑。

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